单篇博客

自10月下旬起，苏州、合肥、成都三地相继发布了关于商品住房销售制度改革的实施细则，这标志着自今年8月28日启动的全国性商品住房销售制度改革（简称“8・28楼市新政”）正在地方层面逐步落地执行。

根据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）的不完全统计，截至10月27日，全国范围内至少已有13个城市出台了相关配套细则，这些城市包括北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等。

本轮改革的核心思路较为明确：对于新发布出让公告的商品住房项目，申请预售许可证的门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，并优先、有序地推行现房销售。同时，配套措施包括对预售资金实施全额、全过程强监管，以及允许土地价款分期缴纳等缓冲手段。

10月27日，中指研究院政策研究总监陈文静在接受每经记者采访时指出，“8・28楼市新政”实施不到两个月，其落地节奏总体遵循“重点城市先行、梯次铺开”的稳妥路径。这些城市在封顶预售、预售资金全额全过程监管、新老划断等关键条款上保持了一致，差异主要体现在新老划断的细化程度、过渡期长短以及定金比例等操作参数上。

销售门槛全面抬高

“8・28楼市新政”规定，新发布出让公告的项目在申请预售时，必须满足单体建筑主体结构封顶，同时优先选择现房销售。这成为本轮商品住房销售制度改革中最核心的指导原则。

然而，在“封顶”的具体认定标准上，各地的执行细节存在明显差异。

10月24日发布细则的苏州要求相对严格：除了楼栋顶板、楼顶构筑物及配套设施需全部完成混凝土浇筑外，还必须由建设、勘察、设计、施工、监理五方单位出具签字盖章的验收记录，并经属地住建部门现场核查确认工程形象进度后，方可办理预售许可证。

10月25日，合肥也出台了细则，以工程实际进度为主要依据，明确主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑，即可作为预售申请的认定标准。

成都的标准则较为简洁，仅要求单体预售楼栋的顶层顶板浇筑完成。除苏州外，北京、武汉、深圳也对“主体结构封顶”出台了细化认定规则，其余多数城市未增加额外的认定要求。

与预售门槛抬高同步，现房销售的推进速度也在加快，而定金比例的设置成为各地平衡购房者权益与房企前期回款的核心手段。

每经记者注意到，在已出台细则的城市中，现房销售的定金上限基本分为1%、3%和5%三档。其中，北京的标准最为严格，要求定金不得超过总房价款的1%；上海、深圳、苏州三地标准一致，定金上限设为3%；广州、武汉、天津、杭州、成都、合肥、温州、十堰等其他城市均执行5%的最高比例。

此外，针对政策节点前的存量项目，各地普遍设立了过渡期缓冲。

多数城市明确，在今年8月28日前已拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，在满足风险评估、资金监管等相关条件的情况下，可延至2027年底按原预售规则执行；武汉、杭州另有规定，存量盘活类历史遗留项目经风险评估备案后，过渡期可延长至2028年底。合肥政策的弹性相对更大，8月28日前已取得土地使用权的历史遗留盘活项目，经评估确认能够按时建成交付的，可按原有预售条件申请预售，未设定明确的截止期限。

资金监管直至交付

在预售门槛提升的同时，预售资金的监管力度也在全面加强，“全额入监、全程管控、交付解控”成为13个城市普遍执行的规定，资金安全防线进一步巩固。

每经记者梳理各地的监管细则发现，预售资金主办银行制是主流配置，但监管严格程度各有不同。

其中，宁波要求所有购房资金，包括首付款和按揭贷款，全部进入监管账户，直到项目完成竣工备案、水电气等配套设施全部达标，才可解除资金监管。

苏州的管控规则更为细化：购房人支付的首付、按揭等所有购房资金需全额存入监管账户，按当地规则，按揭贷款需等项目竣工备案后方可发放，预售资金监管必须在项目完成现房销售备案后，经批准才能解除并注销监管账户。

成都规定，项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后，开发企业才可解除资金监管，同时需保留适当资金用于后续房屋交付和首次登记。合肥同样明确，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

此外，为对冲回款周期拉长带来的资金压力，针对“8・28楼市新政”后新发布出让公告的商品住宅用地，各地普遍出台了土地价款分期缴纳的配套政策。

北京允许土地余款在两年内缴清；上海、广州、深圳、天津执行“1+1”规则，即默认一年缴清，符合条件的可按程序申请延长一年；宁波、十堰、苏州、合肥、成都等近期落地细则的城市，也均允许土地价款最长在两年内分期缴纳，且分期部分不计利息。

中指研究院企业研究总监刘水表示，预售节点后移到封顶后，对企业自有资金的要求显著提高，自有资金周转率大幅下降。央企国企自有资金充足、长期低成本资金多，能够适应长期资金沉淀。中小房企、净负债高的民企，自有资金厚度不足，直接丧失了独立拿地能力，要么选择合作开发，要么退出拿地。

尽管行业整体资金占用成本上升，但土地市场呈现出明显的冷热分化，核心城市优质地块的热度并未减弱。上海细则落地后的首场土拍——第十批次土拍中，杨浦区江湾历史文化风貌区地块经历了109轮竞价，溢价率为21.46%；闵行区古美北社区地块竞价177轮，溢价率为24.44%，多家头部房企参与竞争。

广州细则落地后，黄埔科学城一宗地块经过71轮竞价成交，溢价率达到26.6%。在二线城市中，郑州中原区二砂片区两宗地块均溢价成交，四川邦泰以20.76%的溢价率拿下了24号地块，这也是其近一个月内在同一片区的第二次增持。

在刘水看来，核心地块热度延续，一方面是因为土地款分期缴纳、待拍地块多为中小体量等因素降低了房企参拍的资金门槛；另一方面，核心片区配套成熟、住宅供应稀缺，项目去化确定性更高，仍是房企布局的优先选择。

本文来自微信公众号“每经房产”，作者：陈荣浩，36氪经授权发布。